Le dispositif Scellier est largement remanié. Tout change : les logements éligibles, le taux de la réduction d'impôt et le plafond. C'est en tout cas ce que prévoit le projet de loi de finances pour 2012, qui va faire l'objet du vote des parlementaires _ tout peut donc encore changer. Revue de détails.
Première nouveauté d'importance, l'avantage fiscal sera réservé « exclusivement aux logements neufs bénéficiant du label bâtiment basse consommation 2005 (BBC 2005) et aux logements rénovés , assortis d'un label attestant d'un niveau de performance énergétique exigeant », explique Bercy. En clair, les logements neufs non BBC, ne bénéficieront plus d'aucune réduction d'impôt. Pour les logements de ce type achetés cette année, rappelons que l'avantage est de 13 %. Autre nouveauté : les logements anciens pourront en profiter s'ils font l'objet d'une rénovation « verte », à définir.
Les atouts de la location
Sur fond de remontée des taux d'intérêt et de stabilisation des prix des logements, des primo-accédants ont-ils intérêt à franchir le pas ? Est-il plus judicieux de rester locataires alors que l'évolution du marché de l'immobilier manque de visibilité ? Certes il existe des facteurs structurels de soutien comme le manque de logements à certains endroits. Mais le durcissement des conditions de crédit et l'hésitation des prix dans cette période pré-électorale font réfléchir bon nombre de candidats à l'accession à la propriété. Dans sa dernière étude trimestrielle, la FNAIM reconnaît que les prix des logements anciens ont perdu 0,3 % en moyenne au niveau national et même 2 % au niveau de l'Ile-de-France. Une preuve que le risque le plus important de l'accession à la propriété consiste à acheter trop cher ou juste avant une glissade des prix de l'immobilier résidentiel.
La location de sa résidence principale procure plus de souplesse que l'achat. A la différence de la primo-accession, cette solution permet de résider dans un logement idéalement situé. C'est particulièrement vrai dans les secteurs ont les prix de l'immobilier résidentiel sont très élevés comme en région parisienne. Au lieu d'habiter dans une commune de banlieue plus ou moins éloignée, nombre de parisiens préfèrent louer dans Paris. Seule contrainte à respecter : que le loyer charges comprises ne dépasse pas le tiers des revenus nets du ménage.
La location permet également de déménager plus rapidement de logement en cas de changement familial et/ou professionnel. Selon les dernières statistiques de la FNAIM, 45% des transactions au niveau national se réalisent en moins de trois mois. Et 80% se concluent en moins de six mois. Comme ces délais courent entre la mise en vente et la signature de l'avant contrat, il faut encore les majorer d'environ trois mois pour tenir compte de la signature de l'acte de vente chez le notaire. « Pour prendre ou libérer une location, il suffit de raisonner en semaines constate un professionnel. En revanche, réaliser une transaction immobilière à l'achat comme à la vente prendra plusieurs mois ».
Après le léger réveil des loyers intervenu en 2010, la stabilité semble de mise cette année, exception faite de Paris. Les loyers du parc locatif privé ont augmenté en moyenne l'an dernier de 1,4 % dans l'agglomération parisienne et de 0,7 % en province, selon les dernières estimations de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap). Pour les locataires déjà en place, l'indice de référence des loyers reste actuellement sage : au quatrième trimestre 2010, il n'a progressé que de 1,45%.
Acheter sa résidence principe nécessite de s'engager sur le long terme. Pour boucler leur plan de financement, les acquéreurs empruntent sur quinze ou vingt ans. Parfois sur une durée encore plus longue. Signer un contrat de prêt d'une telle durée ne signifie nullement que l'on va l'honorer jusqu'au bout. D'ailleurs la plupart des propriétaires changent de logement tous les sept ans. Les banquiers prennent en compte cette donnée pour que les emprunteurs remboursent essentiellement des intérêts durant les premières années de leurs prêts. Résultat : en cas de remboursement anticipé, ils doivent régler au banquier la quasi-totalité du capital !
Autre inconvénient : en cas de remboursement anticipé, le vendeur devra régler au banquier des pénalités fixées à six mois d'intérêt et plafonnées à 3% du capital restant dû. D'où l'intérêt de les négocier pour obtenir leur suppression totale, à défaut partielle lorsqu'on conclut un prêt. « Il est presque impossible de négocier les pénalités de remboursement anticipé » reconnaissent en choeur les courtiers de crédit. Pas de doute, cette négociation est souvent plus aisée dans une opération d'achat revente que dans une primo-accession. Sauf s'il s'agit d'un couple disposant d'un certain pouvoir d'achat et appelé très rapidement à réaliser des placements au sein de la banque. A noter toutefois qu'en cas de mobilité professionnelle et en cas de force majeure -divorce, décès-ces fameuses pénalités de remboursement anticipé ne sont pas dues.
Sur le plan financier, l'achat sa résidence principale et son financement à crédit s'accompagnent de toute une série de frais.A commencer dans l'ancien par les droits d'enregistrement, dûs quelque soit le mode de financement du logement : à crédit ou non. Selon les régions, ces droits tournent autour de 7% du prix d'achat. Pour un bien ancien de 300.000 euros, l'acquéreur devra débourser 21.000 euros de droits d'enregistrement. Pour les gommer, il faut donc que le bien se valorise d'autant. Dans le neuf, l'acquéreur règle une TVA de 19,6% incluse dans son prix d'achat.
Financer sa résidence principale à crédit signifie acquitter des frais de garantie. Le coût d'une garantie de prêteur de denier ou d'une hypothèque grimpe vite. De même les frais de dossier liés au crédit plus ou moins négociables, selon son profil d'emprunteur. Si l'on passe par un courtier de crédit, il faudra régler des frais de courtage. En dehors de ces frais ponctuels liés à l'acquisition, il faut prendre en compte ceux récurrents. A savoir la taxe foncière et les charges incombant au propriétaire.
Pour fixer les idées sur le match location-accession, nous avons retenu deux cas de figure. Disposant de 60.000 euros de revenus annuels et d'un apport personnel de 50.000 euros, un couple de 35 ans envisage d'acheter un appartement ancien de 60 m2 sur la base de 4.900 euros du métre carré en première couronne nord (Clichy, en région parisienne). Au prix d'achat de 294.000 euros soit (4.900 x 60), il convient d'ajouter 20.100 euros de frais d'enregistrement, 2.750 euros de privilège de prêteur de deniers et 1.500 euros de frais de courtage. Finalement, cet achat immobilier revient 318.350 euros.
Compte tenu du PTZ+ de 17.400 euros ( prêt accordé pour un bien situé en zone A et classé E sur le plan de l'énergie) et son apport personnel de 60.000 euros, ce couple contracte un prêt de 250.950 euros sur 20 ans au taux fixe hors assurance de 4,10 %. En raison de la cotisation assurance, des frais de courtage et des frais de garantie, son taux effectif global ressort à 5,18 %. Toujours au niveau des débours, ce couple doit faire face à des charges de copropriété et à un impôt foncier estimés à 3.600 euros par an. Ces « charges » augmentent de 1,4 % par an.
Pour un appartement de 60 mètres carrés à Clichy, ce couple règle pour un appartement un loyer mensuel hors charges de 1.100 euros et des charges de 3.000 euros par an. Au bout de 10 ans, ce couple dresse un bilan. Dans ce scénario, les 50.000 euros sont placés dans un produit d'épargne court terme rapportant 2 % nets d'impôts par an, soit 10.950 euros d'intérêts.
S ‘agissant de l'évolution du prix de la résidence principale, nous avons retenu trois cas de figure : une variation à la hausse ou à la baisse de 5 % par rapport au prix hors d'enregistrement. Si cette durée est courte pour « amortir » les droits d'enregistrement dans l'ancien, elle reste réaliste, la plupart des reventes se produisant au terme de la septième année. D'après les simulations établies par le courtier Meilleurtaux, l'achat se traduit par une perte d'un peu plus de 34.876 euros au bout de 4 ans, si le marché baisse de 5 %. Et de 5.476 euros, même s'il se valorise de 5 %.
Au bout de 10 ans, l'achat se révèle gagnant par rapport à la solution locative. Normale, les loyers versés partent en fumée. « Sur le long terme, si les prix de l'immobilier restent stables -et même en cas de légère baisse des prix -l'achat s'avère plus intéressant analyse Sandrine Allanier, au service études du courtier Meilleurtaux. Même si l'intégralité du crédit n'est pas remboursée lors de la revente, un patrimoine immobilier a été constitué ». En cas de remboursement anticipé au bout de 4 et 8 ans ans, ce couple réglera respectivement 4.440 et 3.108 euros d'indemnités au banquier.
Si ce couple avait acheté à Lyon sur une base de 3.000 euros, la perte en cas de baisse du marché serait moins importante. En effet les prix du marché sont y plus faibles qu'en région parisienne. De plus l'écart entre le loyer et la mensualité de crédit est plus réduit qu'à Clichy. Dans cette commune de la banlieue nord, le couple doit débourser une mensualité de 1.761 euros se ventilant en 1.580 euros pour le crédit sur 20 ans et en 181 euros pour le remboursement du capital sur 8 ans, du PTZ+. S'il loue, il réglera un loyer mensuel hors charge de 1.100 euros.
A Lyon, le couple doit débourser une mensualité de 1.051 euros se ventilant en 840 euros pour le crédit sur 20 ans et en 216 euros pour le remboursement du capital sur 5 ans, du PTZ+. S'il loue, il réglera un loyer mensuel hors charge de 700 euros.
Même si le marché de l'immobilier haut de gamme reprend des couleurs en province, les particuliers français et étrangers ont tendance à effectuer des achats plus rationnels. « Les acquéreurs se décident plus lentement remarque Alexander Kraft, PDG de Sotheby's international realty France-Monaco. Les vendeurs doivent, de leur côté, faire attention au prix de présentation de leur bien au risque de ne pas voir les choses bouger ». Pour vendre rapidement un bien, les mandats signés par les particuliers auprès des agences immobilières doivent être au prix de vente du marché. Et comme l'illustre ce petit tour France de l'immobilier résidentiel en région, il existe généralement une marge de négociation pour les acquéreurs potentiels.
Même si les vendeurs ont tendance à surévaluer leur bien, le marché retrouve une certaine vigueur. A Cannes, les ventes d'appartements ont été stables. Pour un appartement situé à un emplacement-clé, un prix moyen du m² ressort à environ 25.000 euros sur la Croisette et autour 12.500 euros pour « La Californie », un des quartiers résidentiels les plus huppés de la ville. Les ventes de villas de luxe à Cannes se concluent à un prix moyen de 4 millions d'euros. A Saint-Tropez, les acheteurs internationaux ont continué à dominer le marché. Entre le prix affiché et celui signé chez le notaire, la différence tourne autour de 10-15 %.
En Normandie, la tendance générale observée depuis six mois s'inscrit plutôt en baisse, surtout pour les biens situés à la campagne. Bien que la côte reste une valeur sûre, en particulier le secteur du Casino à Deauville ou celui du vieux port à Honfleur, les acheteurs ne se précipitent pas. Très attentifs aux prix de vente, ils préfèrent réaliser des achats rationnels et ne pas céder au coup de coeur! Ils refusent tout compromis sur les nuisances visuelles ou sonores ou les projets de lotissement avoisinants. Les ventes sont réalisées principalement sur des biens de moins de 250.000 euros ou de plus de 800.000 euros. Mais le créneau 400.000 euros à 700.000 reste très pénalisé avec peu d'acheteurs et une offre croissante. Touchés par la crise financière, les anglo-saxons fuient l'euro trop fort et une fiscalité française de plus en plus pénalisante.
A Bordeaux et dans le Bassin d'Arcachon, le marché est reparti l'an dernier, après une année 2009 d'attentisme. Parmi les transactions conclues par Sotheby's, relevons un hôtel particulier de belle facture près du Parc Bordelais à Bordeaux Cauderan, avec garage et jardin d'une surface habitable d'environ 500 m², vendu en sept mois, à 1.565.0000 euros. D'une superficie de 137 m², un bel appartement situé dans l'hyper-centre, en parfait état avec grande terrasse et vue sur le jardin public, s'est signé 670.000 euros. Dans le bassin d'Arcachon, un terrain à bâtir de 650 m², en première ligne au Cap Ferret, s'est vendu en dix-huit mois à 3 millions d'euros,
Situé sur la côte Sud des Landes, le marché immobilier de prestige à Hossegor se compose surtout de résidences secondaires. Sur ce secteur attirant 80% de Français, les vendeurs ont tendance, eux aussi à surévaluer leurs prix de 20 à 30%. En raison de leurs difficultés économiques, les acquéreurs espagnols se font très rares. Agés en moyenne de 50 ans, les acquéreurs disposent généralement d'un budget compris entre 800.000 euros avec travaux et 1,3 million euros. Très souvent, l'achat se concrétise pour une résidence secondaire qui devient à terme une résidence principale vers la période de la retraite.
Le marché immobilier actuel de la presqu'île guérandaise garde la tête haute. Des stations balnéaires comme La Baule, Pornichet, Le Pouliguen ont le moins souffert pendant la période de crise. Pour un appartement situé face à la mer, il faut compter entre 8.000 à 11.000 euros le m2. Les prix grimpent jusqu'à 9.000 euros, voire 15.000 euros le m2 sur la plage Benoît.« Quant aux périphéries bauloises, Guérande, Saint des Eaux..., il est encore difficile de trouver des acquéreurs, les vendeurs doivent réviser leur prix à la baisse pour pouvoir vendre leurs biens » prévient-on chez Sotheby's.
Le marché de la côte d'Emeraude se comporte de la même façon que dans la plupart des stations balnéaires : le front de mer demeure l'endroit le plus recherché pour les maisons et appartements. Les prix sont donc restés très stables. A Dinard, pour une maison nécessitant souvent des travaux, il faut débourser au moins un million d'euros. Pour les appartements, le prix moyen au m² s'établit autour de 7.000 euros. Là aussi, les acquéreurs se décident plus lentement.
De Dinard à Hossegor ou à Cannes, les prochains mois s'annoncent assez favorablement. Même à ces niveaux de prix , la clientèle haut de gamme pâtit de la morosité de la Bourse. En pleine euphorie, les profits boursiers étaient réinvestis dans les propriétés d'agrément. Quant aux étrangers, le cours élevé de l'euro renchérit le prix des biens situés en France. En outre, ils sont découragés par la complexité administrative et la fiscalité française. Et ce, à une période où certains pays font un « pont d'or » aux clients,qui achètent dans le secteur de l'immobilier de prestige. A ce stade, la concurrence est internationale
Cet outil unique est appelé à remplacer trois mesures : le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt de la résidence principale, le prêt à taux zéro avec ses conditions de revenus et le Pass-Foncier. «Le montant du PTZ universel devrait être plus important si l'emprunteur présente de faibles revenus ou s'il achète dans des zones géographiques d'habitation en forte tension, ou encore s'il se porte acquéreur d'un logement neuf», souligne un observateur. Les professionnels de l'immobilier neuf comme ceux de l'ancien travaillent donc en concertation avec le secrétaire d'Etat, Benoît Apparu, et son équipe pour définir l'architecture du PTZ universel. Même une fois présenté dans le projet de loi de finances pour 2011, il est fort à parier que le PTZ fera l'objet d'ajustements pendant la discussion au Parlement. En attendant, bien que de nombreuses questions restent encore sans réponse, voici ce qu'il faut retenir.L'heure est à la réflexion sur la nouvelle architecture du prêt à taux zéro (PTZ) universel, au secrétariat d'Etat chargé du Logement et de l'Urbanisme. Suite à l'annonce de Christine Lagarde, ministre de l'Economie sur la réforme du PTZ, le compte à rebours a commencé. Le PTZ revu et corrigé devrait figurer dans le projet de loi de finances pour 2011 présenté en Conseil des ministres fin septembre. Le nouveau dispositif devrait s'appliquer dès le 1er janvier prochain. «Le PTZ universel permettra d'agir sur la solvabilité de la demande, en donnant plus de pouvoir d'achat immobilier aux candidats à l'accession à la propriété», se réjouit Marc Pigeon, Président de la Fédération des promoteurs constructeurs.
Aujourd'hui : le particulier qui achète pour la première fois une résidence principale, et dont les revenus ne dépassent pas un plafond variable en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de sa localisation. Et s'il ne s'agit pas du premier achat immobilier, l'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'émission de l'offre de prêt.
Demain : seul le «vrai» primo-accédant d'une résidence principale devrait être éligible au PTZ. Et ce, quel que soit le montant de ses revenus. L'emprunteur n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'émission de l'offre de prêt ne devrait plus avoir accès au PTZ. «Assez rare, cette situation intervient en cas de mutation professionnelle ou de divorce», remarque-t-on chez le courtier en crédit Cafpi.
Aujourd'hui : construire et acheter le terrain ou acquérir un logement neuf n'ayant jamais été occupé, acquérir un logement existant, quel que soit son âge, et financer, le cas échéant, des travaux, transformer un local (bureau, grange…) dont l'emprunteur est déjà propriétaire, ou acquérir et transformer un tel local.
Demain : en principe, pas de changement à ce niveau.
Aujourd'hui : le montant de base du PTZ varie suivant la nature de l'opération. Si l'on achète dans le neuf, il est plus élevé que si l'on devient propriétaire dans l'ancien. En outre, son montant dépend de la localisation du bien et du nombre d'occupants.
Demain : les critères tels que la nature de l'opération d'acquisition, la localisation du bien et le nombre d'occupants devraient subsister. Mais leur «dosage» pour déterminer le montant du PTZ devrait sérieusement évoluer. En outre, la qualité énergétique du bien dans le neuf comme dans l'ancien pourrait être pris en compte pour ce calcul.
Aujourd'hui : le prêt étant accordé à taux nul, l'emprunteur rembourse le capital emprunté par mensualités constantes, en fonction de ses revenus, de la localisation du biens et de la nature de l'opération (ancien ou neuf) sur une durée comprise entre 6 à 30 ans.
En fonction de ses revenus, l'emprunteur a droit ou non à un différé de remboursement total ou partiel : pendant cette période, il ne rembourse pas le prêt à 0% ou seulement une fraction de son montant. Bien sûr, plus le différé de remboursement est long, plus le taux d'endettement de l'emprunteur est allégé.
Demain : il serait question de donner encore un peu plus de souplesse en matière de différé de remboursement afin de solvabiliser davantage les acquéreurs.
