Immobilier : bientôt le PTZ universel

Dès 2011, le nouveau prêt à taux zéro devrait s'adresser à tous les primo-accédants. Ce financement sans intérêt devrait être accordé à tous les emprunteurs, sans condition de ressources. Des ajustements sur les critères sont encore en cours d'étude.

Cet outil unique est appelé à remplacer trois mesures : le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt de la résidence principale, le prêt à taux zéro avec ses conditions de revenus et le Pass-Foncier. «Le montant du PTZ universel devrait être plus important si l'emprunteur présente de faibles revenus ou s'il achète dans des zones géographiques d'habitation en forte tension, ou encore s'il se porte acquéreur d'un logement neuf», souligne un observateur. Les professionnels de l'immobilier neuf comme ceux de l'ancien travaillent donc en concertation avec le secrétaire d'Etat, Benoît Apparu, et son équipe pour définir l'architecture du PTZ universel. Même une fois présenté dans le projet de loi de finances pour 2011, il est fort à parier que le PTZ fera l'objet d'ajustements pendant la discussion au Parlement. En attendant, bien que de nombreuses questions restent encore sans réponse, voici ce qu'il faut retenir.L'heure est à la réflexion sur la nouvelle architecture du prêt à taux zéro (PTZ) universel, au secrétariat d'Etat chargé du Logement et de l'Urbanisme. Suite à l'annonce de Christine Lagarde, ministre de l'Economie sur la réforme du PTZ, le compte à rebours a commencé. Le PTZ revu et corrigé devrait figurer dans le projet de loi de finances pour 2011 présenté en Conseil des ministres fin septembre. Le nouveau dispositif devrait s'appliquer dès le 1er janvier prochain. «Le PTZ universel permettra d'agir sur la solvabilité de la demande, en donnant plus de pouvoir d'achat immobilier aux candidats à l'accession à la propriété», se réjouit Marc Pigeon, Président de la Fédération des promoteurs constructeurs.

Qui peut bénéficier du PTZ ?

Aujourd'hui : le particulier qui achète pour la première fois une résidence principale, et dont les revenus ne dépassent pas un plafond variable en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de sa localisation. Et s'il ne s'agit pas du premier achat immobilier, l'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'émission de l'offre de prêt.

Demain : seul le «vrai» primo-accédant d'une résidence principale devrait être éligible au PTZ. Et ce, quel que soit le montant de ses revenus. L'emprunteur n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'émission de l'offre de prêt ne devrait plus avoir accès au PTZ. «Assez rare, cette situation intervient en cas de mutation professionnelle ou de divorce», remarque-t-on chez le courtier en crédit Cafpi.

Un PTZ pour quoi faire ?

Aujourd'hui : construire et acheter le terrain ou acquérir un logement neuf n'ayant jamais été occupé, acquérir un logement existant, quel que soit son âge, et financer, le cas échéant, des travaux, transformer un local (bureau, grange…) dont l'emprunteur est déjà propriétaire, ou acquérir et transformer un tel local.

Demain : en principe, pas de changement à ce niveau.

Pour quel montant ?

Aujourd'hui : le montant de base du PTZ varie suivant la nature de l'opération. Si l'on achète dans le neuf, il est plus élevé que si l'on devient propriétaire dans l'ancien. En outre, son montant dépend de la localisation du bien et du nombre d'occupants.

Demain : les critères tels que la nature de l'opération d'acquisition, la localisation du bien et le nombre d'occupants devraient subsister. Mais leur «dosage» pour déterminer le montant du PTZ devrait sérieusement évoluer. En outre, la qualité énergétique du bien dans le neuf comme dans l'ancien pourrait être pris en compte pour ce calcul.

Pour quelle durée ?

Aujourd'hui : le prêt étant accordé à taux nul, l'emprunteur rembourse le capital emprunté par mensualités constantes, en fonction de ses revenus, de la localisation du biens et de la nature de l'opération (ancien ou neuf) sur une durée comprise entre 6 à 30 ans.

En fonction de ses revenus, l'emprunteur a droit ou non à un différé de remboursement total ou partiel : pendant cette période, il ne rembourse pas le prêt à 0% ou seulement une fraction de son montant. Bien sûr, plus le différé de remboursement est long, plus le taux d'endettement de l'emprunteur est allégé.

Demain : il serait question de donner encore un peu plus de souplesse en matière de différé de remboursement afin de solvabiliser davantage les acquéreurs.

Le PTZ en chiffres

Actuellement, les primo-accédants réalisent une opération d'acquisition dans le neuf ou dans l'ancien d'environ 182.000 euros en moyenne, si l'on se base sur les dossiers financés depuis le début de cette année, par le courtier Cafpi.
Afin de boucler leur plan de financement, ils obtiennent un PTZ de l'ordre de 20.000 euros et contractent un prêt classique de 150.000 euros. Le solde étant constitué par l'apport personnel.
En théorie, les banquiers doivent prendre en compte le montant du PTZ dans l'apport personnel pour calculer les conditions du prêt classique venant en complément. Mais la pratique s'avère toute différente car les banques n'assimilent pas le PTZ à l'apport personnel.
Bien sûr, le remboursement du capital du PTZ est retenu pour le calcul du taux d'endettement. Par exemple, si un ménage perçoit 1.500 euros de revenus nets par mois et doit rembourser 500 euros de mensualité, son taux d'endettement se chiffre à 30%. Aux yeux des banquiers, ce seuil constitue une limite maximale à ne pas dépasser, sous peine de mettre en péril le budget familial des familles modestes.

La hausse du Livret A entraîne celle des autres livrets et plans

Les taux des livrets de l'épargne réglementée n'avaient pas été modifiés depuis le 1er août 2009, époque à laquelle le taux du livret A avait été fixé à 1,25%. Au Journal officiel du 24 juillet 2010, un avis du ministère de l'Economie et des Finances modifie la grille des taux réglementés.
Le relèvement du taux du Livret A permettra à chaque épargnant de gagner 76,50 euros de plus sur un an ... à condition d'avoir son livret plein.
Des taux en hausse moyenne de 0,50 point
Ainsi, à compter du 1er août 2010, les taux d'intérêt annuels de rémunération des livrets, plans et comptes non fiscalisés sont fixés comme suit :
1° Les taux des livrets A, des livrets d'épargne institués au profit des travailleurs manuels et des livrets de développement durable (le LDD remplace le Codevi) sont égaux à 1,75 % (contre 1,25 % précedemment) ;
2° Le taux des comptes spéciaux sur livret du Crédit Mutuel est égal à 1,75 % (contre 1,25 % précedemment) ;
3° Le taux des comptes sur livret d'épargne populaire est égal à 2,25 % (contre 1,75 % précedemment);
4° Le taux des livrets d'épargne-entreprise est égal à 1,25 % (contre 0,75 % précedemment) ;
5° Le taux des comptes d'épargne logement hors prime d'Etat est égal à 1,25 % (contre 0,75 % précedemment) ;
6° Le taux des plans d'épargne logement hors prime d'Etat est égal à 2,50 % (pas de modification).
Les taux pratiqués retrouvent le niveau qu'ils avaient entre les 1er mai et 31 juillet 2009.
Le seul produit réglementé dont la rémunération n'est pas revue à la hausse au 1 er août 2010 est le Plan d'épargne logement (PEL). Déjà, en février 2009, sa rémunération était restée étale. Rémunéré à 2,50% ou à 3,50% (avec la prime d'épargne plafonnée à 1.525 euros), selon que l'on utilise ou pas ses droits à prêt immobilier, le PEL est donc redevenu attractif. Les souscriptions actuelles ouvrent droit à un prêt immobilier au taux de 4,20%, hors assurance.
Les personnes faiblement imposées et les jeunes comblés
Les épargnants de moins de 25 ans ou les foyers modestes doivent préférer le Livret jeune ou le Livret d'épargne populaire (LEP) au Livret A. Mieux rémunérés, ces livrets offrent les mêmes avantages en termes de disponibilité de l'épargne et de fiscalité.
Les foyers modestes doivent préférer le Livret d'épargne populaire (LEP) au Livret A. Mieux rémunéré, il offre les mêmes avantages en termes de disponibilité de l'épargne et de fiscalité. Le LEP offre, à compter du 1 er août 2010, une rémunération de 2,25% à toute personne non imposable ou payant un impôt inférieur ou égal à 757 euros sur le revenu de 2009. Le dépôt minimal à l'ouverture d'un LEP est de 30 euros, et vous pouvez déposer jusqu'à 7.700 euros, intérêts non compris.
Les épargnants de moins de 25 ans doivent se tourner en priorité vers le Livret jeune. Sa rémunération est au minimum égale à celle du livret A, c'est-à-dire 1,75% à compter du 1er août 2010. Certaines banques offriront donc des taux de l'ordre de 2,50% ou plus. Ainsi, la BRED rémunère-t-elle déjà le Livret Jeune à 3,50 % et LCL passera sa rémunération à 2,75 % à compter du 1 er août 2010. Exclusivement réservé aux 12 à 25 ans, le livret jeune exige un dépôt minimal de 15 euros. Le maximum des dépôts est de 1.600 euros, intérêts non compris

Prêts immobiliers : baisse généralisée des taux d'intérêt en mars [ 12/03/10 - 17H55 ] Les taux d'intérêt des prêts immobiliers baissent, à la mi-

Prêt des prêts immobiliers baissent, à la mi-mars, dans toutes les régions de France et sur toutes les durées d'emprunt. Les taux moyens retombent à 3,70% sur 15 ans et à 3,85% sur 20 ans. Retrouvez les taux région par région.

Déjà historiquement bas, les taux d'intérêt (fixes) des prêts immobiliers continuent de baisser en mars, selon le courtier en ligne empruntis.com. "La baisse est quasi-générale, sur toutes les durées et dans toutes les régions, explique-t-on chez empruntis.com. De nouvelles baisses assez inattendues ont été enregistrées depuis seulement quelques jours. En effet, un grand réseau (ndlr : BNP Paribas) pour lequel nous anticipions une stabilisation des barèmes déjà très bas, a procédé à une baisse conséquente de 0,10% en moyenne ".

La concurrence est vive

" Pour ce premier temps fort habitat, certaines banques ont donc choisi de se donner clairement les moyens de capter une nouvelle clientèle en proposant des taux toujours plus bas. Dans ce contexte de concurrence extrêmement forte, il n'est pas exclu que nous observions dans les jours et les semaines qui viennent d'autres légers mouvements baissiers de la part de banques concurrentes qui souhaiteraient rester bien positionnées dans la course à la conquête client ", ajoute Maël Bernier, directrice de la communication chez empruntis.com.

Les taux moyens reculent à 3,70% sur 15 ans et à 3,85% sur 20 ans, soit un recul de -0,05% par rapport au 15 janvier. Au total depuis le plus fort de la crise des liquidités qui a touché les banques, en octobre 2008 (taux fixe à 20 ans de 5,40% en moyenne), le taux à 20 ans a cédé ... 155 points de base.

Les taux fixes des prêts immobiliers sont généralement fixés à partir des taux des emprunts d'Etat à long terme (OAT à 10 ou 15 ans). L'OAT à 10 ans par exemple a beaucoup oscillé cet été, mais elle reste globalement orientée à la baisse : 3,66% le 10 mars, contre 4% à son plus haut des douze derniers mois, début juin, ce qui est bon signe pour les prêts immobiliers.

Placements : les stratégies à privilégier en 2010

Nos experts livrent leurs conseils et analyses pour saisir les meilleures opportunités en ce début d'année.
Osons, donnons du sens à nos vies, privilégions la qualité… » Pour en finir avec 2009, année tellement particulière à tout point de vue, « Les Echos » ont réuni à la fin du mois de décembre, avec le partenariat de HSBC Private Bank, un parterre d'acteurs de premier plan dans tous les compartiments du patrimoine. Il y avait là Sébastien Bazin, président de Colony Capital en Europe, pour faire partager ses analyses sur l'immobilier commercial ; Patrice Bonduelle, notaire parisien chez Michelez & Associés, pour donner sa vision dans l'immobilier d'habitation ; Patrick Perrin, organisateur du pavillon des Arts, chaque année en mars aux Tuileries, à Paris ; Richard Froissac, avocat fiscaliste associé au cabinet CMS Bureau Francis Lefebvre ; Olivier Gregoir, directeur général de HSBC Assurence-Vie, et Blandine Herbault-Mulliez, présidente de la fondation Entreprendre, pour évoquer la philanthropie.
« Oser une aventure »
Au moment d'évoquer 2010, tous ont employé des mots très personnels qui relevaient plus de la philosophie de vie que de l'allocation d'actifs. Pour Sébastien Bazin, il s'agira, cette année, « d'oser une aventure » ; pour Blandine Herbault Mulliez, de « donner aux jeunes les moyens d'entreprendre leur vie » ; pour Patrick Perrin, « de ne rien faire sans plaisir, art de vivre et qualité » ; pour Patrice Bonduelle, « d'agir avec une grande hauteur de vue dans tout ce que l'on met en oeuvre ».
Relever la tête
Certes, il a aussi été question de thèmes d'investissement. Dans leur tiercé gagnant, les intervenants se sont accordés sur un retour en grâce des actions, suivies de l'assurance-vie, qui restera un vecteur à privilégier. Enfin, certains secteurs ciblés de l'immobilier seront propices à des investissements financés par un faible endettement. En tous les cas, tous les participants ont voulu souligner les bonnes raisons de relever la tête. Voilà qui change de la posture du dos rond à laquelle nous avaient habitués les années précédentes.
Cette table ronde était coanimée par Daniel Roy, président du directoire de HSBC Private Bank France et par Xavier Richard, directeur de l'ingénierie patrimoniale.