Immobilier : acheter ou louer ?

Sur le long terme, les primo-accédants ont intérêt à devenir propriétaires de leur résidence principale. Encore faut-il acheter à un prix compétitif et financer son opération au meilleur taux. Toute vente prématurée peut s'avérer risquée en raison des frais entraînés par l'accession à la propriété.

Les atouts de la location

Sur fond de remontée des taux d'intérêt et de stabilisation des prix des logements, des primo-accédants ont-ils intérêt à franchir le pas ? Est-il plus judicieux de rester locataires alors que l'évolution du marché de l'immobilier manque de visibilité ? Certes il existe des facteurs structurels de soutien comme le manque de logements à certains endroits. Mais le durcissement des conditions de crédit et l'hésitation des prix dans cette période pré-électorale font réfléchir bon nombre de candidats à l'accession à la propriété. Dans sa dernière étude trimestrielle, la FNAIM reconnaît que les prix des logements anciens ont perdu 0,3 % en moyenne au niveau national et même 2 % au niveau de l'Ile-de-France. Une preuve que le risque le plus important de l'accession à la propriété consiste à acheter trop cher ou juste avant une glissade des prix de l'immobilier résidentiel.

La location de sa résidence principale procure plus de souplesse que l'achat. A la différence de la primo-accession, cette solution permet de résider dans un logement idéalement situé. C'est particulièrement vrai dans les secteurs ont les prix de l'immobilier résidentiel sont très élevés comme en région parisienne. Au lieu d'habiter dans une commune de banlieue plus ou moins éloignée, nombre de parisiens préfèrent louer dans Paris. Seule contrainte à respecter : que le loyer charges comprises ne dépasse pas le tiers des revenus nets du ménage.

La location permet également de déménager plus rapidement de logement en cas de changement familial et/ou professionnel. Selon les dernières statistiques de la FNAIM, 45% des transactions au niveau national se réalisent en moins de trois mois. Et 80% se concluent en moins de six mois. Comme ces délais courent entre la mise en vente et la signature de l'avant contrat, il faut encore les majorer d'environ trois mois pour tenir compte de la signature de l'acte de vente chez le notaire. « Pour prendre ou libérer une location, il suffit de raisonner en semaines constate un professionnel. En revanche, réaliser une transaction immobilière à l'achat comme à la vente prendra plusieurs mois ».

Après le léger réveil des loyers intervenu en 2010, la stabilité semble de mise cette année, exception faite de Paris. Les loyers du parc locatif privé ont augmenté en moyenne l'an dernier de 1,4 % dans l'agglomération parisienne et de 0,7 % en province, selon les dernières estimations de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap). Pour les locataires déjà en place, l'indice de référence des loyers reste actuellement sage : au quatrième trimestre 2010, il n'a progressé que de 1,45%.

Les frais liés à l'acquisition immobilière

Acheter sa résidence principe nécessite de s'engager sur le long terme. Pour boucler leur plan de financement, les acquéreurs empruntent sur quinze ou vingt ans. Parfois sur une durée encore plus longue. Signer un contrat de prêt d'une telle durée ne signifie nullement que l'on va l'honorer jusqu'au bout. D'ailleurs la plupart des propriétaires changent de logement tous les sept ans. Les banquiers prennent en compte cette donnée pour que les emprunteurs remboursent essentiellement des intérêts durant les premières années de leurs prêts. Résultat : en cas de remboursement anticipé, ils doivent régler au banquier la quasi-totalité du capital !

Autre inconvénient : en cas de remboursement anticipé, le vendeur devra régler au banquier des pénalités fixées à six mois d'intérêt et plafonnées à 3% du capital restant dû. D'où l'intérêt de les négocier pour obtenir leur suppression totale, à défaut partielle lorsqu'on conclut un prêt. « Il est presque impossible de négocier les pénalités de remboursement anticipé » reconnaissent en choeur les courtiers de crédit. Pas de doute, cette négociation est souvent plus aisée dans une opération d'achat revente que dans une primo-accession. Sauf s'il s'agit d'un couple disposant d'un certain pouvoir d'achat et appelé très rapidement à réaliser des placements au sein de la banque. A noter toutefois qu'en cas de mobilité professionnelle et en cas de force majeure -divorce, décès-ces fameuses pénalités de remboursement anticipé ne sont pas dues.

Sur le plan financier, l'achat sa résidence principale et son financement à crédit s'accompagnent de toute une série de frais.A commencer dans l'ancien par les droits d'enregistrement, dûs quelque soit le mode de financement du logement : à crédit ou non. Selon les régions, ces droits tournent autour de 7% du prix d'achat. Pour un bien ancien de 300.000 euros, l'acquéreur devra débourser 21.000 euros de droits d'enregistrement. Pour les gommer, il faut donc que le bien se valorise d'autant. Dans le neuf, l'acquéreur règle une TVA de 19,6% incluse dans son prix d'achat.

Financer sa résidence principale à crédit signifie acquitter des frais de garantie. Le coût d'une garantie de prêteur de denier ou d'une hypothèque grimpe vite. De même les frais de dossier liés au crédit plus ou moins négociables, selon son profil d'emprunteur. Si l'on passe par un courtier de crédit, il faudra régler des frais de courtage. En dehors de ces frais ponctuels liés à l'acquisition, il faut prendre en compte ceux récurrents. A savoir la taxe foncière et les charges incombant au propriétaire.

Le scénario de la primo-accession

Pour fixer les idées sur le match location-accession, nous avons retenu deux cas de figure. Disposant de 60.000 euros de revenus annuels et d'un apport personnel de 50.000 euros, un couple de 35 ans envisage d'acheter un appartement ancien de 60 m2 sur la base de 4.900 euros du métre carré en première couronne nord (Clichy, en région parisienne). Au prix d'achat de 294.000 euros soit (4.900 x 60), il convient d'ajouter 20.100 euros de frais d'enregistrement, 2.750 euros de privilège de prêteur de deniers et 1.500 euros de frais de courtage. Finalement, cet achat immobilier revient 318.350 euros.

Compte tenu du PTZ+ de 17.400 euros ( prêt accordé pour un bien situé en zone A et classé E sur le plan de l'énergie) et son apport personnel de 60.000 euros, ce couple contracte un prêt de 250.950 euros sur 20 ans au taux fixe hors assurance de 4,10 %. En raison de la cotisation assurance, des frais de courtage et des frais de garantie, son taux effectif global ressort à 5,18 %. Toujours au niveau des débours, ce couple doit faire face à des charges de copropriété et à un impôt foncier estimés à 3.600 euros par an. Ces « charges » augmentent de 1,4 % par an.

En cas de location

Pour un appartement de 60 mètres carrés à Clichy, ce couple règle pour un appartement un loyer mensuel hors charges de 1.100 euros et des charges de 3.000 euros par an. Au bout de 10 ans, ce couple dresse un bilan. Dans ce scénario, les 50.000 euros sont placés dans un produit d'épargne court terme rapportant 2 % nets d'impôts par an, soit 10.950 euros d'intérêts.

S ‘agissant de l'évolution du prix de la résidence principale, nous avons retenu trois cas de figure : une variation à la hausse ou à la baisse de 5 % par rapport au prix hors d'enregistrement. Si cette durée est courte pour « amortir » les droits d'enregistrement dans l'ancien, elle reste réaliste, la plupart des reventes se produisant au terme de la septième année. D'après les simulations établies par le courtier Meilleurtaux, l'achat se traduit par une perte d'un peu plus de 34.876 euros au bout de 4 ans, si le marché baisse de 5 %. Et de 5.476 euros, même s'il se valorise de 5 %.

L'achat gagnant sur le long terme

Au bout de 10 ans, l'achat se révèle gagnant par rapport à la solution locative. Normale, les loyers versés partent en fumée. « Sur le long terme, si les prix de l'immobilier restent stables -et même en cas de légère baisse des prix -l'achat s'avère plus intéressant analyse Sandrine Allanier, au service études du courtier Meilleurtaux. Même si l'intégralité du crédit n'est pas remboursée lors de la revente, un patrimoine immobilier a été constitué ». En cas de remboursement anticipé au bout de 4 et 8 ans ans, ce couple réglera respectivement 4.440 et 3.108 euros d'indemnités au banquier.

Si ce couple avait acheté à Lyon sur une base de 3.000 euros, la perte en cas de baisse du marché serait moins importante. En effet les prix du marché sont y plus faibles qu'en région parisienne. De plus l'écart entre le loyer et la mensualité de crédit est plus réduit qu'à Clichy. Dans cette commune de la banlieue nord, le couple doit débourser une mensualité de 1.761 euros se ventilant en 1.580 euros pour le crédit sur 20 ans et en 181 euros pour le remboursement du capital sur 8 ans, du PTZ+. S'il loue, il réglera un loyer mensuel hors charge de 1.100 euros.

A Lyon, le couple doit débourser une mensualité de 1.051 euros se ventilant en 840 euros pour le crédit sur 20 ans et en 216 euros pour le remboursement du capital sur 5 ans, du PTZ+. S'il loue, il réglera un loyer mensuel hors charge de 700 euros.